2026年の宅建試験合格を目指す皆さん、「都市計画法」は、法令上の制限分野で毎年必ず出題される重要項目の一つです。特に、土地の利用や建物の建築に関するルールを定めるこの法律は、実務でも頻繁に登場するため、しっかりと理解しておくことが大切です。この記事では、宅建試験で問われやすい都市計画法の基本概念から、市街化区域・市街化調整区域の違い、用途地域、そして開発許可制度に至るまで、重要ポイントを分かりやすく解説していきます。複雑に感じられるかもしれませんが、一つずつ丁寧に見ていきましょう。
都市計画法とは？その目的と基本概念
都市計画法は、住みよい街づくりを進めるための法律です。具体的には、都市の健全な発展と秩序ある整備を図ることを目的として、土地の使い方や建物の建て方に関するルールを定めています（都市計画法 第1条）。
この法律の根幹をなすのが「都市計画区域」という概念です。
- 都市計画区域：一体の都市として総合的に整備、開発及び保全する必要がある区域として指定されます。日本のほとんどの市街地やその周辺地域が都市計画区域に指定されており、この区域内でさまざまな都市計画が定められます。
都市計画法では、都市計画区域をさらに細かく区分し、それぞれの区域の特性に応じたルールを設けることで、計画的な土地利用を実現しようとしています。
都市計画区域の区分：市街化区域と市街化調整区域
都市計画区域は、その特性に応じて「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分されることがあります。この区分のことを「線引き都市計画」と呼び、宅建試験でも頻繁に問われる重要ポイントです。
市街化区域とは
市街化区域は、「すでに市街地を形成している区域」及び「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」として指定されます（都市計画法 第7条第2項）。
-
特徴
-
積極的に建築行為や開発行為が奨励される。
-
道路、公園、上下水道などの都市施設が計画的に整備される。
-
原則として、開発許可は比較的受けやすい傾向にある。
-
用途地域など、詳細な土地利用規制が定められていることが多い。
-
市街化調整区域とは
市街化調整区域は、「市街化を抑制すべき区域」として指定されます（都市計画法 第7条第3項）。
-
特徴
-
原則として、新たな建築物の建築や開発行為は厳しく制限される。
-
無秩序な市街地の拡大を防ぎ、自然環境や農地などを保全する目的がある。
-
開発許可を受けるためには、都市計画法で定められた特定の要件（例えば、農林漁業用の建築物や公益上必要な建築物など）を満たす必要があるため、非常に難しい。
-
重要ポイント：市街化区域と市街化調整区域の違い
- 市街化区域：積極的に開発を進め、都市を形成していく場所。
- 市街化調整区域：開発を抑制し、自然環境などを守る場所。
この二つの区域は、都市の将来像を大きく左右する重要な区分であり、宅建試験ではそれぞれの区域での開発行為の可否や規制内容が問われることが多いです。
用途地域とは？土地利用のルール
用途地域は、市街化区域内を中心に、その土地にどのような種類の建物を建てられるか、またどのくらいの規模の建物を建てられるかを定めるルールのことです（都市計画法 第8条第1項第1号）。これにより、住居、商業、工業などが混在することなく、それぞれの地域に適した良好な環境を保つことを目指します。
用途地域は全部で13種類あり、大きく以下の3つのグループに分けられます。
-
住居系用途地域 (8種類)
-
低層住居専用地域、中高層住居専用地域、住居地域、準住居地域など。
-
良好な住環境の保護・形成が目的。
-
-
商業系用途地域 (2種類)
-
商業地域、近隣商業地域。
-
商業の利便性を増進する目的。
-
-
工業系用途地域 (3種類)
-
工業地域、準工業地域、工業専用地域。
-
工業の利便性を増進する目的。
-
