【1990年度宅建士試験問48】消費税の免税事業者である宅地建物取引業者 A は, 消費税の課税事業者である法人甲から媒介の依頼を受け, また, 消費税の課税事業者である宅地建物取引業者 B は, 消費税の免税事業者である乙から媒介の依頼を受けて, A B 共同して, 甲乙間に, 甲の所有する事業用の宅地及び建物の売買契約を成立させた。この場合, 宅地建物取引業者が受領することのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち, 正しいものはどれか。

Question

消費税の免税事業者である宅地建物取引業者 A は, 消費税の課税事業者である法人甲から媒介の依頼を受け, また, 消費税の課税事業者である宅地建物取引業者 B は, 消費税の免税事業者である乙から媒介の依頼を受けて, A B 共同して, 甲乙間に, 甲の所有する事業用の宅地及び建物の売買契約を成立させた。この場合, 宅地建物取引業者が受領することのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち, 正しいものはどれか。

Accepted Answer

選択肢1：正解。まず、報酬計算の基礎となる「税抜きの代金」を算出します。売主である法人甲は課税事業者であるため、建物の価格2,060万円には消費税が含まれています。本問の設定（数値の整合性）から消費税率を3％と仮定すると、建物の税抜き価額は「2,060万円 ÷ 1.03 ＝ 2,000万円」となります。土地は非課税であるため、代金の合計（税抜き）は「1,000万円＋ 2,000万円＝ 3,000万円」です。これをもとに速算式で基準額を計算すると「3,000万円 × 3％＋ 6万円＝ 96万円」となります。媒介業者Aは免税事業者であるため、当時の規定（および本問の正解導出の論理）では、消費税相当額を加算できない（あるいは加算前の額が上限となる）ため、96万円が上限となります（※現在の規定では免税事業者は「基準額 × 1.032」が上限ですが、本問の数値設定では96万円が正解となります）。

選択肢2：不正解。物件価額が「宅地1,000万円、建物2,000万円（税込）」の場合、まず建物の税抜き価格を算出する必要があります。売主甲が課税事業者である以上、2,000万円の中には消費税が含まれているため、税抜き価格は2,000万円よりも低くなります（2,000 ÷ 1.03 ≒ 1,941万円）。その場合、報酬計算の基礎となる代金合計は3,000万円を下回るため、算出される基準額は96万円より低くなります。したがって、Aが受領できる報酬の上限額が98万8,800円（96万円の1.03倍）になることはありません。

選択肢3：不正解。選択肢1と同様の計算により、税抜きの代金合計は3,000万円、報酬の基準額は96万円となります。媒介業者Bは「課税事業者」であるため、基準額に消費税分を加算した額を受領することができます。消費税率を3％とした場合、Bが受領できる上限額は「96万円 × 1.03 ＝ 98万8,800円」となります。したがって、Bの上限額を96万円（消費税加算前）とする本肢は誤りです。

選択肢4：不正解。選択肢2と同様に、建物2,000万円（税込）から税抜き価格を算出すると、合計代金は3,000万円を下回ります。この低い代金を基礎として計算した報酬額に、課税事業者であるBが消費税分（1.03倍）を乗じたとしても、98万8,800円（3,000万円を基礎とした場合の税込額）に一致することはありません。したがって、この金額を上限とする記述は誤りです。