1991年度 宅建士試験 問12

<p><strong>選択肢1：</strong>正解。本問は「借地法（旧法）」に基づく問題です。旧借地法第7条によれば、木造家屋のような非堅固建物の所有を目的とする借地権において、借地権の存続期間中に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新築したとき、地主（借地権設定者）が遅滞なく異議を述べたとしても、借地権は建物の滅失した日から20年間存続します。つまり、地主の異議には法的な効力がなく、新築を止めることはできません。なお、現行の借地借家法（第7条）では、地主が遅滞なく異議を述べれば、借地権の延長（期間の更新）は認められないという違いがあります。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>不正解。賃借権の譲渡には、原則として賃貸人（地主）の承諾が必要です。もし地主が承諾しない場合でも、借地権者は裁判所に対し、承諾に代わる許可（代諾許可）を申し立てることができます（借地借家法第19条、旧借地法第9条の2）。しかし、本肢は「得なければならない」と断定していますが、もし借地権が「地上権」であれば、地主の承諾なく自由に譲渡できるため、常に正しいとは言えません。また、選択肢1が旧法特有の非常に強力な規定であるため、試験対策上は1が正解となります。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>不正解。借地権が期間満了で消滅した場合、借地権者は地主に対して建物を時価で買い取るよう請求する「建物買取請求権」を有します。しかし、判例によれば、賃料不払いなどの「債務不履行」によって借地契約が解除された場合には、この建物買取請求権を行使することはできないとされています。自らの非で契約を終わらせた者にまで、買取という強力な権利を認める必要はないという趣旨です。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>不正解。不動産（土地）の賃貸人は、賃料債権を確保するため、賃借人が所有する建物の上に「先取特権（さきだっとっけん）」という担保物権を有します（民法第313条）。しかし、この先取特権が認められる範囲は、民法第315条により「前期、当期及び次期の賃料（土地の場合は通常、過去2年分と将来1年分）」等とされており、「最後の1年分のみ」とする本肢の記述は誤りです。</p>