1991年度 宅建士試験 問4

<p><strong>選択肢1：</strong>【不正解（正しい記述）】不動産の二重譲渡の事案です。民法177条によれば、不動産の物権変動は登記をしなければ第三者に対抗できません。この「第三者」には、単に譲渡の事実を知っている「悪意者」も含まれます。したがって、先に登記を備えたCが所有権を主張でき、未登記のAはCに対して所有権を対抗することができません。Aが勝つためには、Cが単なる悪意を超えて、公序良俗に反するような「背信的悪意者」であることを証明する必要がありますが、本肢のような「事情を知りつつ」という程度の悪意では、Aは対抗できません。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>【正解（誤った記述）】解除前の第三者の保護に関する問題です。民法545条1項但書は、契約の解除によって「第三者の権利を害することはできない」と定めています。判例によれば、解除前に現れた第三者（E）が登記を備えている場合、売主（A）は債務不履行解除による所有権の復帰をその第三者に対抗することができません。本肢は「E名義の所有権移転登記がなされた後」に解除しており、Eは登記を備えているため、Aは所有権をEに対抗することができません。したがって、「対抗することができる」とする本肢は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>【不正解（正しい記述）】虚偽表示（民法94条2項）の類推適用に関する判例の事案です。自分に無断でなされた不実の登記を、真の所有者（A）が知りながら放置していた場合、Aには虚偽の外観（F名義の登記）を維持したことについて帰責性（非難されるべき点）が認められます。この場合、その外観を信じて取引をした「善意無過失の第三者（G）」を保護するため、AはGに対して所有権を対抗することができないとされています。したがって、本肢の記述は正しいです。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>【不正解（正しい記述）】不法占拠者（無権原者）に対する登記の要否に関する問題です。民法177条で登記がなければ対抗できないとされる「第三者」とは、正当な権原を有する者に限られます。不法占拠者や、本肢のように権原のない者（J）から土地を借りている者（I）は、この「第三者」に含まれません。したがって、土地の譲受人であるAは、自らが登記を備えていなくても、無権原者であるIに対して所有権を主張し、建物の収去及び土地の明渡しを請求することができます。したがって、本肢の記述は正しいです。</p>