【1991年度宅建士試験問41】宅地建物取引業者Aが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Bが乙の依頼を受け、AB共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、どれか。なお、Aと乙は消費税の課税事業者、Bと甲は消費税の免税事業者とする。

Question

宅地建物取引業者Aが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Bが乙の依頼を受け、AB共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、どれか。なお、Aと乙は消費税の課税事業者、Bと甲は消費税の免税事業者とする。

Accepted Answer

選択肢1：【違反する】居住用建物の賃貸借の媒介において、権利金（権利設定の対価）を売買代金とみなして報酬計算ができるのは「居住用以外（店舗や事務所など）」の場合に限られます（昭和45年建設省告示第1552号）。本肢は居住用建物であるため、借賃（30万円）を基礎として計算しなければなりません。また、複数の業者が共同して媒介を行う場合、業者らが受領できる報酬の合計額は、借賃の1ヶ月分（＋消費税等）が上限となります。本肢では合計48万7,200円（A:24.72万＋B:24万）を受領しており、課税事業者の上限額である33万円（30万円×1.1）を大幅に超えているため、宅建業法第46条に違反します。

選択肢2：【違反する】居住用建物の賃貸借の媒介では、依頼者の一方から受け取れる報酬は、依頼者の承諾がある場合を除き「借賃の0.55倍（0.5ヶ月分＋消費税）」が上限です。また、免税事業者Bが共同媒介に関与する場合、複数の業者が受ける報酬の合計額は、一の宅建業者が媒介する場合の報酬額（免税事業者が基準となる場合は30万円×1.04＝31.2万円）を超えてはならないと解されます。本肢ではAとBの受領額の合計が31万4,800円（16.48万＋15万）となり、免税事業者が介在する場合の全体上限（31.2万円）を超過しているため、違反となります。

選択肢3：【違反する】売主甲は「消費税の免税事業者」であるため、建物の代金に消費税分を上乗せして販売することはできません。しかし、選択肢に「1,000万円（税込）」との記載がある場合、報酬計算の基礎となる代金は、この税込価格から消費税相当額を差し引いた額（約909万円）とする必要があります。この正当な税抜価格（4,000万＋約909万＝約4,909万円）を基準に計算すると、受領した報酬額が上限を超過する、あるいは計算の前提となる代金設定が不適切であるため、違反となります。

選択肢4：【違反しない】土地の売買代金4,000万円に対する媒介報酬の限度額（税抜）は「4,000万円 × 3％＋ 6万円＝ 126万円」です。課税事業者であるAが受領できる上限は138万6,000円（126万円×1.1）であり、Aが受領した129万7,800円はこの範囲内です。また、免税事業者であるBが受領できる上限は131万400円（126万円×1.04）であり、Bが受領した120万円もこの範囲内です。売買の媒介において、売主側と買主側の業者が異なる場合、各業者が自身の依頼者から上限額の範囲内で報酬を受領することは、宅建業法第46条の規定に違反しません。