1992年度 宅建士試験 問44

<p><strong>選択肢1：</strong>この特約は宅建業法第47条第3号に違反します。宅建業者は、契約の締結を誘引するために、手付けについて貸付けその他信用の供与（分割払い、後払い、立替え等）をしてはなりません。本肢では、手付金を3回に分割して支払うことを認めており、これは「信用の供与」に該当するため、手付金の額が代金の10分の2以内であっても禁止されています。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>この特約は宅建業法第39条第2項および第3項に違反します。宅建業者が自ら売主となる場合、受領した手付はいかなる名目であっても「解約手付」としての性質を持ち、買主はその手付を放棄することで契約を解除できます。本肢のように、手付放棄以外に1,000万円の支払いを義務付ける特約は、買主にとって法が定める以上の負担を強いる「不利な特約」に該当するため無効となります。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>この特約は宅建業法の規定に違反しません。まず、手付金3,000万円は代金（1億7,000万円）の10分の2（3,400万円）以内であり、第39条第1項の制限を満たしています。次に、解除の時期について、法では「相手方が履行に着手するまで」としていますが、本肢の「履行を完了するまで」という特約は、法よりも長い期間、買主が手付解除をできる権利を認めています。これは買主にとって「有利な特約」であるため、第39条第3項（買主に不利な特約の禁止）に抵触せず、有効となります。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>この特約は宅建業法第38条第1項に違反します。宅建業者が自ら売主となる売買契約において、損害賠償の予定額と違約金の合計額は、代金の10分の2を超えてはなりません。本肢では、代金1億7,000万円の10分の2である3,400万円に対し、違約金と損害賠償予定額の合計が3,500万円（2,500万＋1,000万）となっており、制限額を超えているため違反となります。</p>