【1992年度宅建士試験問5】Aは、B所有の土地建物をBから買い受け、その際「Bは瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を結んだが、その土地建物に隠れた瑕疵が存在して、契約をした目的を達成することができなくなった。なお、Bは、その瑕疵の存在を知っていた。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

Question

Aは、B所有の土地建物をBから買い受け、その際「Bは瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を結んだが、その土地建物に隠れた瑕疵が存在して、契約をした目的を達成することができなくなった。なお、Bは、その瑕疵の存在を知っていた。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

Accepted Answer

選択肢1：不正解。民法第572条の規定により、売主は「担保責任を負わない」という特約を結んだ場合であっても、知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることができません。本問では売主Bは瑕疵の存在を知っていたため、この特約は無効となり、買主Aは原則通り契約の解除をすることが可能です。

選択肢2：正解。売主が瑕疵を知りながら告げなかった場合、免責特約は無効となります（民法第572条）。このとき、買主が権利を行使するためには、原則として「不適合（瑕疵）を知った時から1年以内」にその旨を売主に通知する必要があります（民法第566条）。本問では契約の目的を達成できない瑕疵があるため、Aはこの期間内であれば契約の解除をすることができます。

選択肢3：不正解。民法第566条が定める通知期間は、買主が不適合を「知った時から1年以内」です。本肢のように「知った時から2年間」とする規定は民法には存在しないため、誤りです。

選択肢4：不正解。民法上の期間制限は「知った時から1年以内」の通知です（民法第566条）。「引渡しから2年間」という期間は、宅地建物取引業法において宅建業者が自ら売主となる場合に許容される特約の制限（宅建業法40条1項）と混同させるものですが、民法の規定を問う本問においては誤りです。