1992年度 宅建士試験 問7

<p><strong>選択肢1：</strong>不正解です。民法第557条第1項では、手付が交付されたときは原則として解約手付とみなされますが、これは任意規定であるため、当事者間に「別段の定め（特約）」があれば、それに従います。宅地建物取引業者が「媒介」している場合であっても、民法の適用を排除する特約は有効です。なお、宅建業法第39条による制限（買主に不利な特約の禁止）は、宅建業者が「自ら売主」となる場合に限って適用されるため、本肢のような媒介のケースには当てはまりません。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>不正解です。手付の契約は売買契約に従たる契約ですが、民法上、売買契約と「同時」に締結しなければならないという規定はありません。売買契約の締結後に手付を授受することを合意し、交付しても有効に効力を生じます。なお、不動産の「買戻しの特約（民法第579条）」は売買契約と同時にしなければなりませんが、手付とはルールが異なります。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>正解です。民法第557条第1項但書によれば、手付による解除ができるのは「その相手方が履行に着手するまで」とされています。判例によれば、自らが履行に着手していても、相手方（本肢では売主）が履行に着手していなければ、手付を放棄して契約を解除することができます。買主が中間金を支払うことは買主自身の履行の着手にあたりますが、売主が履行に着手していない以上、買主からの手付解除は妨げられません。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>不正解です。売主の責めに帰すべき事由により履行不能となった場合は、通常の債務不履行の問題となります。損害賠償額について別段の定めがない場合、賠償額は相手方が被った「実際の損害額」となります（民法第415条・416条）。手付の倍額を償還するのはあくまで「解約手付」による理由のない解除（任意解除）の場合のルールであり、債務不履行による損害賠償額が当然に手付の倍額になるわけではありません。</p>