1992年度 宅建士試験 問8

<p><strong>選択肢1：</strong>誤り。民法第541条但書によれば、債務の不履行が「その契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるとき」は、原則として契約を解除することができません。居住用不動産において「居住の用に支障がない」程度の瑕疵（契約不適合）は、通常、軽微なものとみなされるため、直ちに解除ができるとする本肢は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>誤り。売買契約は双務契約であり、売主の「引渡し・登記義務」と買主の「代金支払義務」は同時履行の関係にあります（民法第533条）。相手方が代金を支払わないことを理由に契約を解除するためには、自らも履行の提供（引渡しの準備をしてその旨を告げるなど）を行って相手方を履行遅滞に陥らせる必要があり、履行の提供をせずに行う催告・解除は認められません。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>正しい。判例（最判昭55.1.25等）によれば、ローン不成立の際に「契約を解除することができる」という旨の特約（ローン解除特約）がある場合、それは解除権を留保する趣旨と解されます。この場合、ローンが不成立になったとしても自動的に契約が失効するわけではなく、解除権を有する者（買主）が解除の意思表示をしない限り、契約は有効に存続します。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>誤り。契約が解除または取り消された場合、各当事者は原状回復義務を負いますが、この代金返還義務と登記抹消義務（不動産の返還義務）は、同時履行の関係にあります（民法第545条1項、533条準用）。したがって、買主は登記の抹消を先に終えなくても、代金の返還を請求することができます（同時履行の抗弁を主張される可能性はありますが、請求自体ができないわけではありません）。</p>