1993年度 宅建士試験 問50

<p><strong>選択肢1：</strong>不正解：売買代金に建物の消費税等相当額が含まれている場合、報酬額の計算基礎となる代金から当該税額を控除しなければなりません。本肢では建物の税込価格1,545万円を税抜価格に引き直して計算する必要があります（消費税10%の場合、1,545万÷1.1≒1,404.5万円）。これに土地代金3,000万円を加算した額を基礎として報酬額（3%＋6万円）を算出しますが、免税業者Aが受領できる上限は、算出した報酬額に仕入れに係る消費税分を考慮した「104/100」を乗じた額です。142万円という受領額は、適切な税抜処理や免税業者の計算規定（告示）に照らすと上限を超過する、あるいは計算の基礎となる代金設定を誤っているため、違反となります。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>正解：居住用以外の建物の賃貸借において、権利金（返還されない金銭）の授受がある場合は、その「権利金の額」を売買代金とみなして報酬額を計算することができます（借賃1ヶ月分を上限とする計算と比較して、高い方を上限とすることが可能です）。権利金300万円を売買代金とみなすと、報酬額の上限は「300万円×4%＋2万円＝14万円」となります。免税業者Aが受領できる報酬の上限は、この14万円に「104/100」を乗じた145,600円です。受領した14万円は、本来の上限額以内であるため、宅地建物取引業法に違反しません。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>不正解：建物の交換の場合も、売買と同様に建物の消費税相当額を控除した税抜価格を基準にします。3,090万円（税込）は3,000万円（税3%想定時）または約2,809万円（税10%想定時）、4,120万円（税込）は4,000万円（税3%時）または約3,745万円（税10%時）となります。交換では高い方の価格を基準に計算しますが、複数の業者が共同して媒介を行う場合、一方の依頼者から受領できる報酬の合計額は、報酬限度額（代金×3%＋6万円＋消費税分）を超えることはできません。B（課税業者）が受領した130万円やA（免税業者）が受領した98万円は、現行の計算式や共同媒介における報酬限度の詳細規定、及び消費税等の端数処理に照らした場合、いずれかの業者が上限を超過していることになります。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>不正解：居住用建物の賃貸借における報酬は、媒介・代理の形態を問わず、また関与する業者の数に関わらず、すべての業者を合わせて「借賃の1ヶ月分（＋消費税分）」が上限となります（宅地建物取引業法第46条、昭和45年建設省告示第1552号）。本肢では借賃が24万円であるため、消費税10%を加味しても総額で26.4万円が限度ですが、AとBの受領額の合計は36万円（24万＋12万）となり、上限を大幅に超えているため違反となります。</p>