1993年度 宅建士試験 問8

<p><strong>選択肢1：</strong>正しい。数量を指示して売買した土地が実際には不足していた場合、これは「権利の不適合」に該当します（民法565条）。買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます（民法563条）。現行民法では、代金減額請求をするための要件として買主の善意・悪意は区別されていないため、悪意であっても減額請求が可能です。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>正しい。土地の一部が他人の所有地であり、売主がその部分を取得して買主に移転できない場合も、権利の不適合に該当します（民法565条）。この場合、買主は不足部分の割合に応じて代金の減額を請求することができ（民法563条）、買主が契約時にその事実を知っていたか（善意・悪意）に関係なくこの権利を行使できます。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>正しい。土地の全部が他人の所有地で、売主がこれを移転できない場合は、全部履行不能となります。この場合、買主は催告をすることなく直ちに契約を解除することができます（民法542条1項1号）。現行の契約不適合責任の規定において、契約の解除権の行使には買主の善意・悪意は問われません。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>誤り。土地に登記済みの地上権等の用益的権利が設定されており、買主が契約の目的を達することができない場合、買主は契約を解除することができます（民法565条、541条、542条）。旧民法では買主が「善意」である必要がありましたが、現行民法では解除の要件に買主の主観（善意・悪意）による制限はないため、「善意のときに限り」とする本肢は誤りです。</p>

【法改正に関する補足】本問は2020年（令和2年）4月1日施行の債権法改正（民法565条・563条等の抜本改正）前の旧民法を前提とする出題である。改正の核心は「数量指示売買における担保責任の善意限定の撤廃」であり、旧民法では数量不足に対する代金減額請求は善意の買主のみに認められていたが、現行民法では善意・悪意を問わず請求可能となった。また、権利の瑕疵（地上権等の用益権）に基づく解除も、旧566条1項の「善意限定」が撤廃され、現行法では悪意の買主も解除できる。これにより、本問の正解肢（選択肢1）の正誤根拠と、選択肢4の「正しい理由」がいずれも改正前法を前提としており、現行法で同一の問い方をすれば正解が変わりうる点に留意が必要である。現在の宅建試験では改正後民法に基づいて出題されるため、受験生は旧法と現行法の差異を明確に区別して学習すること。