1994年度 宅建士試験 問10
A は, A 所有の建物を, B から敷金を受領して, B に賃貸したが, B は賃料の支払いを遅滞している。 この場合, 民法の規定及び判例によれば, 次の記述のうち正しいものはどれか。 なお, B の未払賃料の額は, 敷金の額の範囲内である。
1B は, A に対し, 未払賃料について敷金からの充当を主張することができる。
2B の債権者 C が敷金返還請求権を差し押さえたときは, A は, その範囲で, B の未払賃料の弁済を敷金から受けることができなくなる。
3A が D に建物を譲渡し, D が賃貸人となった場合, A に差し入れていた敷金は, B の未払賃料を控除した残額について, 権利義務関係が D に承継される。
4B が未払賃料を支払って, A の承諾を得て賃借権を E に譲渡した場合, B が E に敷金返還請求権を譲渡する等しなくても, 敷金に関する権利義務関係は, E に承継される。
正解：3
解説
<p><strong>選択肢1：</strong>誤り。民法第622条の2第2項後段により、「賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない」と定められています。賃貸人であるAが自らの判断で未払賃料を敷金から充当することは可能ですが、賃借人であるBから充当を強制することはできません。</p>
<p><strong>選択肢2：</strong>誤り。敷金は、賃貸借終了から建物明渡しまでに生じる賃借人の一切の債務を担保するものです。判例によれば、敷金返還請求権が差し押さえられたとしても、賃貸人は明渡しまでに発生した賃料債権等を敷金から当然に控除することができます。したがって、Aは差し押さえに関わらず、Bの未払賃料を敷金から差し引くことができます。</p>
<p><strong>選択肢3：</strong>正しい。民法第605条の2第4項により、建物の所有権が譲渡され賃貸人たる地位が移転した場合、敷金の返還に係る債務は譲受人に承継されます。この際、判例によれば、旧賃貸人（A）に対する未払賃料等の債務は敷金から当然に控除され、その残額についての権利義務関係が新賃貸人（D）に承継されることになります。</p>
<p><strong>選択肢4：</strong>誤り。判例によれば、賃借権が適法に譲渡された場合であっても、敷金に関する権利義務関係は、特段の事情（旧賃借人・新賃借人・賃貸人間の合意など）がない限り、譲受人（E）に承継されません。本肢のように敷金返還請求権を譲渡する等の手続きがない限り、敷金に関する関係は当然には引き継がれないため、誤りです。</p>
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