【1994年度宅建士試験問43】宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとマンション（価額5,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

Question

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとマンション（価額5,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

Accepted Answer

選択肢1：誤り。宅建業法40条では、契約不適合責任（瑕疵担保責任）の期間について、原則として民法の規定（知った時から1年以内に通知）より買主に不利な特約を禁止していますが、唯一の例外として「引渡しの日から2年以上」とする特約のみを認めています。本肢の「買主Bが瑕疵の事実を知ったときから1年間」という特約は、民法の規定そのものであるため、買主に不利な特約には該当せず有効です。特約が有効である以上、売主Aが常に引渡し後2年間責任を負う必要はなく、本肢の「引渡し後2年間は瑕疵担保責任を負わなければならない」とする記述は誤りです。

選択肢2：正しい。宅建業法38条第1項により、宅建業者が自ら売主となる売買契約において、損害賠償の予定額と違約金の合計額は、代金の額の10分の2（20％）を超えてはならないと定められています。本問の代金は5,000万円であるため、その20％にあたる1,000万円が上限です。同条2項により、1,000万円を超える部分は無効となるため、Aは1,000万円を超える部分をBに対し請求することはできません。

選択肢3：正しい。宅建業法39条2項・3項により、売主が受領した手付は解約手付の性質を持ち、買主は手付の放棄、売主は倍額を現実に提供することで契約解除が可能です。これより買主に不利な特約は無効となります。本肢の「B（買主）は手付の半額放棄、A（売主）は全額償還」という特約は、Aが倍額（手付＋手付と同額）ではなく等倍（手付と同額）を返すだけで解除できる点で買主に不利です。したがって、この特約のうち買主に不利な部分は無効となり、Aが解除するには業法通り「倍額の償還」が必要となります。

選択肢4：正しい。宅建業法39条3項は、手付解除に関する規定に反する特約であっても「買主に不利なもの」でなければ有効であるとしています。本肢の「A（売主）が手付の3倍額を償還して解除できる」という特約は、法定の倍額償還よりも買主が多くの金銭を得られるため、買主に有利な特約として有効です。有効な特約が締結された以上、Aはその特約に従う義務があるため、手付の倍額償還だけでは解除することができなくなります。