1994年度 宅建士試験 問48

<p><strong>選択肢1：</strong>不正解。居住用以外の建物賃貸借の媒介において、複数の業者が共同して媒介を行う場合、業者全員が受領できる報酬の合計額は、借賃の1ヶ月分（に消費税相当額を加算した額）を超えてはなりません（宅建業法46条1項、報酬告示第4）。本肢では借賃が100万円であるため、AとBが受領できる合計の上限は最大でも110万円（Bが課税事業者のため）程度ですが、合計で203万円（100万＋103万）受領しており、明らかに上限を超過しているため違反となります。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>正解。居住用以外の建物の賃貸借で権利金（返還されないもの）の授受がある場合、その権利金の額を売買代金とみなして報酬額を計算することができます（報酬告示第6）。権利金500万円を代金とみなすと、売買の計算式により報酬上限（税抜）は「500万円 × 3% + 6万円 = 21万円」となります。免税事業者Aの上限は「21万円 × 1.04 = 21万8,400円」であり、21万円の受領は適正です。課税事業者Bの上限は「21万円 × 1.1 = 23万1,000円」であり、20万6,000円の受領も適正です。また、共同媒介の場合の合計額（41万6,000円）も、一人の業者が受領できる上限（21万円 × 2に税を加算した額）の範囲内であるため、法に違反しません。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>不正解。売買の媒介報酬を計算する際、代金に消費税が含まれている場合は、消費税を控除した税抜価格を基礎としなければなりません（報酬告示第2）。建物の代金2,000万円（税込）の税抜価格は「2,000万円 ÷ 1.1 ≒ 1,818万円」となり、土地3,000万円と合わせた税抜代金は約4,818万円となります。この場合の税抜報酬上限は約150.5万円です。免税事業者Aが受領できる上限は「150.5万円 × 1.04 ≒ 156.5万円」となり、課税事業者Bの上限は「150.5万円 × 1.1 ≒ 165.5万円」となります。本肢の数値は、建物の消費税を控除せずに代金5,000万円として計算した額（156万円）を基礎としており、特にBが受領した160万6,800円という額は、156万円に旧税率等を乗じたような不適切な算定であるため、違反となります。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>不正解。宅地の売買代金4,000万円に対する媒介報酬の税抜上限額は「4,000万円 × 3% + 6万円 = 126万円」です。免税事業者であるAが受領できる上限額は、この税抜報酬額に100分の104を乗じた「126万円 × 1.04 = 131万400円」となります。Aが甲から136万円を受領することは、この上限額を超過しているため、宅建業法第46条2項に違反します。</p>