1995年度 宅建士試験 問45

<p><strong>選択肢1：</strong>有効な特約です。宅地建物取引業法第40条では、契約不適合責任（瑕疵担保責任）について、民法の規定（買主が不適合を知った時から1年以内に通知）よりも買主に不利な特約を原則として禁止していますが、「引渡しの日から2年以上」とする特約は認められています。本肢の「発見した時から1年半」という特約は、民法の「1年」という期間よりも長く、買主にとって有利な内容であるため、同条の制限に抵触せず有効となります。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>無効な特約です。宅地建物取引業法第39条第2項および第3項の規定により、手付が交付された場合、相手方が履行に着手するまでは、買主は「手付を放棄」することで契約を解除できるとされています。本肢のように、解除の際に手付金に加えて「中間金」までも放棄しなければならないとする特約は、買主にとって法律の規定よりも不利な条件を課すものであるため、無効となります。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>無効な特約です。テント張りの現地案内所は、宅地建物取引業法第37条の2に定める「事務所等」に該当しないため、クーリング・オフの適用を受ける場所です。クーリング・オフによる解除がなされた場合、売主は受領した手付金等の全額を速やかに返還しなければならず、「工事が完了しているときは手付金を返還しない」といった、法定の要件（8日経過や引渡し・全額支払完了）以外の制限を買主に課す特約は、買主に不利なものとして無効になります。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>一部無効な特約です。宅地建物取引業法第38条により、自ら売主となる宅建業者が設定する損害賠償額の予定および違約金の合算額は、売買代金の10分の2（本問では4,000万円×20％＝800万円）を超えてはならないと定められています。本肢では手付金200万円を充当し、さらに800万円を支払う（合計1,000万円）としており、上限である800万円を超えているため、その超過する部分は無効となります。</p>