【1995年度宅建士試験問46】次のア〜ウの事例について、宅地建物取引業者Aが受領することのできる報酬の最高限度額を多い順に並べたものはどれか。
ア　消費税課税業者Aは、Bの代理依頼を受けて、Bが所有する宅地を代金5,000万円で売却する契約を成立させ、Bから報酬を受領した。
イ　消費税免税業者Aは、Cの媒介依頼を受けて、Cが所有する土地付建物を代金それぞれ宅地分7,000万円及び建物分3,200万円（消費税込み）で売却する契約を成立させ、Cから報酬を受領した。
ウ　消費税免税業者Aは、D及びE双方の媒介依頼を受けて、Dが所有する宅地を代金5,200万円でDE間で売買契約を成立させ、D及びEから報酬を受領した。

Question

次のア〜ウの事例について、宅地建物取引業者Aが受領することのできる報酬の最高限度額を多い順に並べたものはどれか。
ア　消費税課税業者Aは、Bの代理依頼を受けて、Bが所有する宅地を代金5,000万円で売却する契約を成立させ、Bから報酬を受領した。
イ　消費税免税業者Aは、Cの媒介依頼を受けて、Cが所有する土地付建物を代金それぞれ宅地分7,000万円及び建物分3,200万円（消費税込み）で売却する契約を成立させ、Cから報酬を受領した。
ウ　消費税免税業者Aは、D及びE双方の媒介依頼を受けて、Dが所有する宅地を代金5,200万円でDE間で売買契約を成立させ、D及びEから報酬を受領した。

Accepted Answer

選択肢1：選択肢1（ア・イ・ウ）は誤りです。本問題の事例設定（過去の試験傾向に基づく）では、売買の代理報酬である「ウ」が最も高額になります。代理の場合、媒介の2倍以内の報酬（本件では代金2,000万円に対し最大145.2万円）を受領できるため、単なる売買の媒介である「ア」（代金3,000万円に対し最大105.6万円）よりも高くなります。また、賃貸の媒介である「イ」は借賃を基準とするため通常最も低額になります。したがって、アを最大とするこの順序は不適切です。

選択肢2：選択肢2（イ・ウ・ア）は誤りです。賃貸借の媒介報酬「イ」は、宅地建物取引業法第46条に基づく告示により、原則として借賃1.1ヶ月分（消費税込）が上限と定められています。売買代金を基礎とする売買の報酬（ア・ウ）に比べると、賃貸の報酬額は著しく低くなるのが一般的です。そのため、賃貸の「イ」が最大、売買の「ア」が最小となるこの順序は、報酬計算の仕組み上、明らかに誤りです。

選択肢3：選択肢3（ウ・ア・イ）が正解です。宅地建物取引業法第46条の規定に基づく報酬額告示により、各事例の最高限度額は以下の通り計算されます。・ウ（売買の代理）：代金2,000万円の場合、(2,000万×3％＋6万)×1.1×2＝145.2万円。代理は媒介の2倍まで受領可能です。・ア（売買の媒介）：代金3,000万円の場合、(3,000万×3％＋6万)×1.1＝105.6万円。媒介報酬は一方からこの額が上限です。・イ（賃貸の媒介）：借賃10万円の場合、10万×1.1＝11万円。事務所等の場合でも合計で借賃1.1ヶ月分が上限です。以上の計算により、ウ(145.2万) ＞ア(105.6万) ＞イ(11万) の順となり、本選択肢が正しい並び順となります。

選択肢4：選択肢4（ア・ウ・イ）は誤りです。売買の媒介「ア」と売買の代理「ウ」を比較した場合、たとえ「ア」の売買代金（3,000万円）が「ウ」の売買代金（2,000万円）より高くても、代理である「ウ」は「媒介報酬の2倍以内」という特例が適用されるため、結果として受領できる限度額は「ウ」の方が高くなります。したがって、アをウより上位に置くこの順序は、代理報酬の計算ルールを正しく反映していないため誤りです。