1995年度 宅建士試験 問7

<p><strong>選択肢1：</strong>不正解です。不動産の賃借権が対抗要件（本問では建物の登記）を備えている場合、その不動産が譲渡されると、賃貸人たる地位は原則として譲受人に自動的に移転します（民法605条の2第1項）。この賃貸人の地位の移転にあたって、賃借人（A）の承諾は不要とされています（民法605条の3参照）。したがって、Bが土地をCに譲渡する際、Aの承諾を得る必要はありません。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>正解です。借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡することは、特段の事情がない限り、敷地の賃借権（借地権）の譲渡を伴います。民法第612条第1項により、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ賃借権を譲り渡すことができないため、Aが建物をDに譲渡してDに賃借権を引き継がせるには、土地の賃貸人であるBの承諾を得る必要があります。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>不正解です。不動産の譲受人が賃貸人たる地位の取得を賃借人に対抗（主張）するためには、その不動産について所有権の移転登記を完了していなければなりません（民法605条の2第3項）。したがって、EがBから土地を譲り受けても、所有権移転登記を済ませていない限り、新賃貸人であることをAに対して主張することはできません。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>不正解です。借地権者が借地上の建物を第三者に賃貸（借家）することは、建物の使用収益をさせているに過ぎず、土地自体の転貸（また貸し）には当たりません。最高裁の判例（昭和38年2月21日）によれば、建物の賃借は敷地の転貸とはみなされないため、建物の賃借人（F）が土地の所有者（B）の承諾を得る必要はありません。</p>