1996年度 宅建士試験 問11

<p><strong>選択肢1：</strong>選択肢1は誤りです。民法536条1項によれば、当事者双方の責めに帰することができない事由（地震など）によって債務が履行できなくなったときは、買主は代金の支払いを「拒むことができる」とされています。しかし、売主の代金請求権そのものが当然に消滅するわけではなく、買主が拒絶の権利（抗弁権）を行使できるという構成であるため、「請求することはできない」と言い切る本肢は誤りとされます。また、引渡し前であれば買主は契約を解除することも可能です。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>選択肢2は誤りです。建物の一部が不可抗力で損壊した場合、買主は民法563条（代金減額請求権）を準用して代金の減額を請求したり、契約を解除したりすることができます。しかし、これは買主に認められた権利であり、売主側から「減額したから残りを支払え」と一方的に請求できる規定はありません。代金額の決定については、買主の権利行使や再協議が必要となります。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>選択肢3は正しいです。判例（最判昭43.10.31）によれば、内装改修工事を行って引き渡す特約がある売買契約において、工事着手前に建物が地震等で滅失した場合、売主は建物引渡し債務を免れますが、代金に含まれていた「工事費用相当額」については、そのまま売主が保持し続けることは不当であるとされています。したがって、売主は内装改修工事費相当額を不当利得として、あるいは契約の趣旨に照らして買主に償還しなければなりません。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>選択肢4は誤りです。売主Aが履行の提供（引渡しの準備）をしていない、あるいは引渡しを拒んでいる状態（履行遅滞）の間に、不可抗力によって建物が滅失した場合、民法412条の2第2項により、その履行不能は「債務者（売主A）の責めに帰すべき事由」によるものとみなされます。また、そもそも引渡し前であれば危険は買主に移転していません。したがって、買主Bは契約を解除して、支払済みの代金の返還を請求することができます。</p>