【1996年度宅建士試験問13】Aは、建物の所有を目的としてBから土地を賃借し、建物を建築して所有しているが、その土地の借地権については登記をしていない。この場合において、その土地の所有権がBからCに移転され、所有権移転登記がなされたときに関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

Question

Aは、建物の所有を目的としてBから土地を賃借し、建物を建築して所有しているが、その土地の借地権については登記をしていない。この場合において、その土地の所有権がBからCに移転され、所有権移転登記がなされたときに関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

Accepted Answer

選択肢1：不正解です。判例によれば、借地借家法第10条第1項による対抗力を具備するためには、建物登記が借地権者本人の名義である必要があります。Aが自分自身の名義ではなく、長男名義で保存登記をしている場合、Aは借地権を第三者であるCに対抗することができません。

選択肢2：正解です。借地借家法第10条第1項により、借地権の登記がなくても、土地の上に借地権者本人名義の登記がある建物を所有していれば、借地権を第三者に対抗できます。土地の所有権移転が強制競売によるものであっても、Cが土地の所有権を取得する（差押えや登記をする）前にAが建物登記を備えていれば、AはCに対して借地権を主張できます。

選択肢3：不正解です。借地借家法第10条第2項は、建物が滅失しても掲示によって対抗力を維持できる規定ですが、これは「第1項の効力（＝建物登記による対抗力）」を既に有していたことが前提です。もともと本件建物について登記をしていなかったのであれば、建物滅失後に掲示をしても、借地権をCに対抗することはできません。

選択肢4：不正解です。借地借家法第22条の定期借地権であっても、第三者に対する対抗力の要件は通常の借地権と同様です。公正証書による契約締結は定期借地権を「成立」させるための要件であり、第三者に「対抗」するための要件ではありません。建物の登記がない以上、AはCに対して借地権を対抗できません。