1996年度 宅建士試験 問46

<p><strong>選択肢1：</strong>不正解。宅地建物取引業法第39条第1項により、宅建業者が自ら売主となる場合、代金の2割（本問では1,000万円）を超える手付を受領することはできません。これに反する特約は、同条第3項により買主に不利なものは無効となります。したがって、1,500万円の手付のうち、制限を超える500万円部分は無効となり、Bが手付を放棄して契約を解除した場合でも、Aは超過した500万円を返還しなければなりません。「一切返還する必要はない」とする本肢は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>不正解。宅地建物取引業法第43条第1項（所有権留保等の禁止）によれば、宅建業者は自ら売主となる割賦販売において、代金の3割を超える支払いを受けるまでは登記等の義務の履行を猶予されます。本問では代金5,000万円に対し、支払額は1,000万円（2割）であり、3割（1,500万円）を超えていません。したがって、宅地を引き渡す際に登記等の義務を履行する必要はない（所有権を留保できる）ため、本肢は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>不正解。民法第420条第1項により、当事者が損害賠償の額を予定した場合、裁判所はその額を増減することができず、実際の損害額が予定額を超えていても、予定額を超えて請求することはできません。また、宅地建物取引業法第38条第1項により、損害賠償の予定額と違約金の合計は代金の2割（1,000万円）が上限ですが、これは「公法上の上限」であり、特約で500万円と定めた以上は、実際の損害がいくらであっても500万円しか請求できません。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>正解。宅地建物取引業法第38条第1項により、宅建業者が自ら売主となる場合、損害賠償の予定額と違約金の額の合算額は、代金の額の2割（本問では1,000万円）を超えてはなりません。同条第2項により、これに反する特約は「2割を超える部分について無効」となります。本肢では予定額1,000万円と違約金1,000万円で合計2,000万円となっていますが、2割を超える部分（1,000万円分）が無効となるため、結果として合計額は1,000万円となります。</p>