【1996年度宅建士試験問48】〔問 48〕宅地建物取引業者でない A が, A 所有のマンションを B の媒介により C に売却し, その後 C が D に転売した場合の特約に関する次の記述のうち, 宅地建物取引業法の規定によれば, 正しいものはどれか。なお, B, C 及び D は, 宅地建物取引業者であるものとする。

Question

〔問 48〕 宅地建物取引業者でない A が, A 所有のマンションを B の媒介により C に売却し, その後 C が D に転売した場合の特約に関する次の記述のうち, 宅地建物取引業法の規定によれば, 正しいものはどれか。なお, B, C 及び D は, 宅地建物取引業者であるものとする。

Accepted Answer

選択肢1：専任媒介契約の有効期間は、宅地建物取引業法第34条の2第3項により「3ヶ月」を超えることができません。これより長い期間を定めた特約をした場合、その期間は「3ヶ月に短縮」されるのであって、有効期間の定めのない契約とみなされるわけではありません。したがって、本肢は誤りです。

選択肢2：宅地建物取引業法第40条（契約不適合責任の特約の制限）は、宅建業者が「自ら売主」となり、かつ「宅建業者でない者」が買主である場合にのみ適用されます。A-C間の契約では、売主Aが宅建業者ではないため、この制限は適用されません。また、C-D間の契約は宅建業者間の取引であり、同法第78条第2項により同法第40条の適用が除外されます。よって、両契約の特約はともに有効であり、「A-C間では無効である」とする本肢は誤りです。

選択肢3：宅地建物取引業法第38条（損害賠償額の予定等の制限）は、宅建業者が「自ら売主」となり、かつ「宅建業者でない者」が買主である場合に、代金の2割を超えることを禁止する規定です。A-C間の契約では売主Aが非業者であり、C-D間の契約は業者間取引（同法第78条第2項により適用除外）であるため、いずれもこの制限を受けません。したがって、3割とする特約はどちらの契約においても有効であり、「2割を超える部分が無効」とする本肢は誤りです。

選択肢4：この特約は、買主が何ら負担なく契約を解除できるという買主に有利な内容です。そもそもA-C間の契約（売主が非業者）およびC-D間の契約（業者間取引）には、買主に不利な特約を禁止する宅地建物取引業法のいわゆる「8種制限」が適用されません。そのため、当事者間で合意した特約は、公序良俗に反しない限り有効であり、宅地建物取引業法に違反することはありません。したがって、本肢が正しい記述です。