1996年度 宅建士試験 問49

<p><strong>選択肢1：</strong>正しい。宅地建物取引業法第37条の2第1項第2号の規定により、買主が「宅地の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払ったとき」は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができなくなります。これは、告知を受けていない場合（告知から8日間のカウントダウンが始まっていない状態）であっても適用される絶対的な解除不能事由であるため、記述の通りです。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>誤り。宅地建物取引業法第37条の2に規定されるクーリング・オフは、買主が頭を冷やして無条件で契約を白紙撤回できる特別な権利です。この規定による解除期間を経過したとしても、それは「無条件での解除」ができなくなるだけであり、相手方（売主A）に債務不履行（約束違反）があった場合に、民法の一般原則に基づいて契約を解除する権利（民法第541条等）まで制限されるものではありません。したがって、Bは不履行を理由に契約を解除することができます。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>正しい。民法第557条第1項および宅地建物取引業法第39条第2項により、宅建業者が自ら売主となる売買契約において手付が交付された場合、その手付は「解約手付」としての性質を持ちます。そのため、特約がなくても、買主は相手方が契約の履行に着手するまでは、自ら交付した手付を放棄することで契約を解除することができます。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>正しい。宅地建物取引業法第39条第2項では、手付解除ができる期間を「相手方が履行に着手するまで」としていますが、同条第3項により、この規定に反する特約で「買主に不利なもの」は無効となります。逆に言えば、本肢のように「引渡しがあるまでは（履行着手後であっても）いつでも解除できる」という特約は、法定の期間よりも解除できる期間を延長しており買主に有利であるため、有効です。したがって、Bは履行着手後であっても手付を放棄して解除することができ、記述は正しいです。</p>