1997年度 宅建士試験 問29

<p><strong>選択肢1：</strong>正しい。不動産の鑑定評価の基本的な手法には、費用性に着目した「原価法」、市場性に着目した「取引事例比較法」、収益性に着目した「収益還元法」の3つがあります。不動産鑑定評価基準において、鑑定評価に当たっては原則としてこれら三手法を併用すべきであると定められています。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>正しい。原価法における減価修正（再調達原価から減価額を控除すること）を行う方法には、数式的に算出する「耐用年数に基づく方法」と、実際に対象不動産を調査して状態を確認する「観察減価法」の2つがあります。不動産鑑定評価基準では、原則としてこれらを併用するものとされています。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>正しい。これは取引事例比較法の定義および手順に関する正確な記述です。多数の事例から適切なものを選択し、特殊な事情を除去する「事情補正」、価格変動を反映させる「時点修正」、立地や個別性の差異を調整する「地域要因及び個別的要因の比較」を行い、比準価格（試算価格）を求めます。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>誤り。市場における土地価格の上昇が著しく、取引価格と収益価格の乖離が増大している場合であっても、収益還元法が適用できなくなるわけではありません。不動産鑑定評価基準では、収益還元法は価格の収益性を反映させる重要な手法であり、土地の鑑定評価においても積極的に適用すべきものとされています。</p>