【1997年度宅建士試験問39】〔問 39〕宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前の分譲住宅の売買契約（代金5,000万円、手付金200万円、中間金200万円）を締結した。この場合に、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

Question

〔問 39〕 宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前の分譲住宅の売買契約（代金5,000万円、手付金200万円、中間金200万円）を締結した。この場合に、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

Accepted Answer

選択肢1：正しい。宅地建物取引業法第41条において、建築工事完了前（未完成物件）の売買では、受領する手付金等の額が「代金の5％以下」かつ「1,000万円以下」であれば、保全措置を講じる必要はありません。本問では、代金5,000万円の5％（250万円）以下の200万円を手付金として受け取る時点であるため、保全措置は不要です。

選択肢2：正しい。宅地建物取引業法第39条第2項により、宅建業者が自ら売主となる場合、受領した手付はすべて「解約手付」とみなされます。そのため、契約で明示的に定めていなくても、相手方（本問では売主A）が履行に着手するまでは、買主Bは手付を放棄して契約を解除することができます。

選択肢3：正しい。宅地建物取引業法第39条第2項および第3項の規定により、買主は相手方が履行に着手するまで手付解除が可能であり、これに反する特約で買主に不利なものは無効となります。本問の「30日以内に限る」という期間制限は、法よりも買主に不利な特約であるため無効です。したがって、45日経過後であっても、Aが履行に着手していなければBは手付解除が可能です。

選択肢4：誤り。保全措置の対象となる「未完成物件（41条）」か「完成物件（41-2条）」かの区別は、「売買契約を締結した時点」の状況で判断されます。本問は「建築工事完了前」に契約を締結しているため、第41条（未完成物件）のルールが適用されます。この場合、その後に建物が完成したとしても、保全措置が必要な基準は「5％以下」のままです。受領する手付金と中間金の合計額（400万円）は代金の5％（250万円）を超えているため、中間金を受け取る前に、手付金と中間金の合計額について保全措置を講じる必要があります。