1997年度 宅建士試験 問41

<p><strong>選択肢1：</strong>正しい。宅地建物取引業法第40条第1項では、売主が宅建業者で買主が非業者の場合、目的物の契約不適合（瑕疵）を担保すべき責任に関し、その通知期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約を除き、民法の規定より買主に不利な特約をしてはならないと定めています。民法では、買主は契約不適合を知った時から1年以内に通知すれば、契約の解除や損害賠償などの請求が可能です。本肢の特約は、期間こそ「引渡しから2年」としていますが、「解除権を認めない」としている点が民法の規定よりも買主に不利であるため、同条第2項により無効となります。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>誤り。売主の契約不適合責任（瑕疵担保責任）は、原則として売主の過失を要件としない無過失責任です（ただし、損害賠償については売主の責めに帰すべき事由が必要な場合がありますが、修補請求や解除などは過失がなくても可能です）。特約により「売主の責めに帰すものでないときは担保責任を負わない」と制限することは、民法の規定よりも買主に不利な特約にあたるため、宅地建物取引業法第40条により無効となります。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>誤り。宅地建物取引業法第40条第1項で認められている唯一の例外的な特約は、担保責任を負う期間を「引渡しの日から2年以上」とすることです。本肢のように「契約締結の日から2年間」とする特約は、引渡しが契約の1月後であることから、実質的に引渡し後の期間が短くなるため、買主に不利な特約として無効になります。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>誤り。担保責任の期間を「引渡しの日から1年間」とする特約は、宅地建物取引業法第40条で認められる「引渡しの日から2年以上」という基準を満たさないため無効であるという点は正しいです。しかし、特約が無効となった場合には、民法の原則（買主が不適合を知った時から1年以内に通知する）に戻ります。したがって、一律に「引渡しの日から2年間」の責任を負うことになるわけではありません。</p>