【1998年度宅建士試験問11】Aは、平成4年8月,その所有地について、Bに対し、建物の所有を目的とし存続期間 30年の約定で賃借権(その他の特約はないものとする。)を設定した。この場合、借地借家法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
1 Bが、当初の存続期間満了前に、現存する建物を取り壊し、残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造した場合で、Aにその旨を事前に通知しなかったとき、Aは、無断築造を理由として、契約を解除することができる。
2 当初の存続期間満了時に建物が存在しており、Bが契約の更新を請求した場合で、Aがこれに対し遅滞なく異議を述べたが,その異議に正当の事由がないとき、契約は更新したものとみなされ、更新後の存続期間は30年となる。
3 Bが、契約の更新後に、現存する建物を取り壊し、残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造した場合で、Aの承諾もそれに代わる裁判所の許可もないとき、Aは、土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
4 存続期間が満了し、契約の更新がない場合で、Bの建物が存続期間満了前にAの承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるとき、Bは、Aに対し当該建物を買い取るべきことを請求することはできない。

Question

Aは、平成4年8月,その所有地について、Bに対し、建物の所有を目的とし存続期間 30年の約定で賃借権(その他の特約はないものとする。)を設定した。この場合、借地借家法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
1 Bが、当初の存続期間満了前に、現存する建物を取り壊し、残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造した場合で、Aにその旨を事前に通知しなかったとき、Aは、無断築造を理由として、契約を解除することができる。
2 当初の存続期間満了時に建物が存在しており、Bが契約の更新を請求した場合で、Aがこれに対し遅滞なく異議を述べたが,その異議に正当の事由がないとき、契約は更新したものとみなされ、更新後の存続期間は30年となる。
3 Bが、契約の更新後に、現存する建物を取り壊し、残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造した場合で、Aの承諾もそれに代わる裁判所の許可もないとき、Aは、土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
4 存続期間が満了し、契約の更新がない場合で、Bの建物が存続期間満了前にAの承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるとき、Bは、Aに対し当該建物を買い取るべきことを請求することはできない。

Accepted Answer

選択肢1：不正解です。当初の存続期間中に、借地権者が借地権設定者（地主）に無断で残存期間を超えて存続すべき建物を築造した場合、借地借家法第7条の規定により「期間の延長」の効果が生じないだけであり、それ自体が契約の解除事由になるわけではありません。特約がない限り、無断築造を理由に直ちに契約を解除することはできません。

選択肢2：不正解です。借地借家法第5条により、建物が存在し借地権者が更新を請求した際、地主の異議に正当事由がないときは契約が更新されたものとみなされます。この場合、更新後の存続期間は、借地借家法第4条の規定により「最初の更新では20年（2回目以降は10年）」となります。本肢の「30年」という記述は誤りです。

選択肢3：正解です。借地借家法第8条2項は、契約の更新の後に、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造したときは、借地権設定者は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができると規定しています。したがって、本肢の記述は正しいです。

選択肢4：不正解です。借地借家法第13条第1項（建物買取請求権）は、借地権の存続期間が満了し、更新がない場合に、借地権者が借地権設定者に対し建物を時価で買い取るよう請求できる権利です。当初の期間中に承諾なく残存期間を超えて存続すべき建物が築造された場合でも、建物買取請求権自体を否定する規定はなく、BはAに対して建物の買い取りを請求することができます。