1998年度 宅建士試験 問29

<p><strong>選択肢1：</strong>正しい。取引事例比較法において、事例に特殊な事情（親族間売買など）があっても、その具体的な状況が判明しており、適切に補正（事情補正）ができるものであれば事例として採用することができます。ただし、投機的取引と認められる事例は、適正な市場価値を反映していないため、事例として採用することはできません。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>正しい。土地について原価法を適用する場合、宅地造成直後から価格時点までの間に、公共施設の整備などによって周辺環境が変化し、価格水準に影響を与えていると認められることがあります。この場合、その価値の上昇分を「熟成度」として、地域要因の変化の程度に応じた増加額を加算することができます。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>誤り。再調達原価を求めることが困難な場合であっても、鑑定評価に当たって原価法を適用することができないわけではありません。建設資材や工法が変化している場合には、現代の資材や工法に置き換えて再調達原価を算出するなどの方法（置換原価）があり、可能な限り複数の手法を併用して多角的に評価すべきとされています。そのため、「適用することはできない」という記述は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>正しい。収益還元法は、不動産が生み出す収益を基にする手法であるため、収益の把握が困難な学校や公園などの公共・公益目的の不動産には適用すべきではありません。しかし、自用の住宅地（マイホームの土地）については、実際に収益を生んでいなくても、それを賃貸したと仮定して賃料（帰属賃料）を想定することで、収益還元法を適用することが可能です。</p>