【1998年度宅建士試験問40】A, B及びCが、宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に関する次
の三つの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、いくつあるか。
なお、A、B及びCは、いずれも宅地建物取引業者である。
ア消費税の課税業者であるAが、甲及び乙から依頼を受け,甲所有の価額
2,400万円の宅地と乙所有の価額2,000万円の宅地を交換する契約を媒介して
成立させ、甲及び乙からそれぞれ80万円の報酬を受領した。
イ消費税の免税業者であるBが、消費税の免税業者である丙から依頼を受け、
借賃月額10万円,権利金(権利設定の対価として支払われる金銭で返還されな
いもの)200万円で丙所有の店舗用建物の貸借契約を媒介して成立させ,丙か
ら12万円の報酬を受領した。
ウ消費税の免税業者であるCが、消費税の課税業者である丁から依頼を受け、
丁所有の価額2,000万円の宅地と価額1,680万円(消費税・地方消費税込み)
の建物の売買契約を媒介して成立させ、丁から116万円の報酬を受領した。

Question

A, B及びCが、宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に関する次
の三つの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、いくつあるか。
なお、A、B及びCは、いずれも宅地建物取引業者である。
ア消費税の課税業者であるAが、甲及び乙から依頼を受け,甲所有の価額
2,400万円の宅地と乙所有の価額2,000万円の宅地を交換する契約を媒介して
成立させ、甲及び乙からそれぞれ80万円の報酬を受領した。
イ消費税の免税業者であるBが、消費税の免税業者である丙から依頼を受け、
借賃月額10万円,権利金(権利設定の対価として支払われる金銭で返還されな
いもの)200万円で丙所有の店舗用建物の貸借契約を媒介して成立させ,丙か
ら12万円の報酬を受領した。
ウ消費税の免税業者であるCが、消費税の課税業者である丁から依頼を受け、
丁所有の価額2,000万円の宅地と価額1,680万円(消費税・地方消費税込み)
の建物の売買契約を媒介して成立させ、丁から116万円の報酬を受領した。

Accepted Answer

選択肢1：本問において、宅地建物取引業法に違反しないものは記述アと記述ウの二つです。したがって、違反しないものが「一つ」とする本選択肢は誤りです。記述アでは、宅地の交換において高い方の価額（2,400万円）を基準に計算し、課税業者Aの受領額（80万円）は上限（85.8万円）以内です。記述ウでは、免税業者Cが建物の税込価格を税抜に引き直して計算した結果、受領額（116万円）は上限（約116.2万円）以内となります。一方で記述イは上限を超えており違反します。

選択肢2：本問において、宅地建物取引業法に違反しないものは記述アと記述ウの二つであるため、本選択肢が正解となります。記述ア（交換の媒介）は、高い方の価額2,400万円を基準として、上限額(2,400万×3%+6万)×1.1=85.8万円に対し80万円の受領で適法です。記述ウ（売買の媒介）は、建物を税抜価格（約1,527万円）に修正し、免税業者の上乗せ（4%）を考慮した上限（約116.2万円）に対し116万円の受領で適法です。記述イは上限10.4万円に対し12万円を受領しており違法です。

選択肢3：本問において、宅地建物取引業法に違反しないものは記述アと記述ウの二つであり、記述イは法に違反します。したがって、違反しないものが「三つ」とする本選択肢は誤りです。記述イでは、店舗用建物の貸借において「借賃1ヶ月分（10万円）」または「権利金を代金とみなした報酬額（10万円）」のいずれか高い方が上限となります。免税業者Bが受領できる上限は10万円×1.04＝10.4万円ですが、12万円を受領しているため、法第46条第2項の報酬額制限に違反します。

選択肢4：本問において、記述アと記述ウの二つの記述が宅地建物取引業法に違反しないため、「なし」とする本選択肢は誤りです。記述アは交換の媒介における報酬上限の計算ルール（高い方の価額を基準とする）を遵守しており、記述ウは消費税免税業者が建物の税込価格から税分を除外して計算するルールおよび免税業者の特例（仕入税額相当分として4%上乗せ可能）を遵守しています。これらは法第46条の規定に違反しません。