1999年度 宅建士試験 問14

<p><strong>選択肢1：</strong>借地借家法第33条に規定される「造作買取請求権」は、同法第37条が定める強行規定（借主にとって不利な特約を無効とする規定）の対象に含まれていません。そのため、賃借人の造作買取請求権をあらかじめ排除する特約は有効とされています。したがって、本肢の特約は有効であり、記述は正しいです。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>借地借家法第36条第1項による賃借権の承継は、賃借人が「相続人なしに死亡した場合」にのみ認められる特別な規定です。賃借人に相続人がいる場合、賃借権は相続人が承継するため、事実上の配偶者（内縁の妻など）が相続人に優先して地位を承継することはありません（判例上、同居者は相続人の賃借権を援用できるにとどまります）。したがって、相続人に優先して承継するとする本肢は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>借地借家法第39条に定める「取壊し予定建物の賃貸借」の特約は、取壊しの事由を記載した「書面」によって契約を締結すれば足り、公正証書による必要はありません。定期建物賃貸借契約（同法第38条）では「公正証書による等書面」が必要とされていますが、取壊し予定建物の場合は単なる書面でよいため、本肢は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>賃貸借の目的物である建物が売却され、賃貸人としての地位が旧所有者（A）から新所有者（D）に承継された場合、特段の事情がない限り、敷金に関する権利義務も当然に新所有者（D）へ引き継がれます（民法605条の2第4項、判例）。これにDの承諾は不要であり、Bは新賃貸人Dに対して敷金の返還を請求することになります。したがって、Dの承諾がない限り債務が承継されないとする本肢は誤りです。</p>