1999年度 宅建士試験 問29

<p><strong>選択肢1：</strong>正しい記述です。不動産鑑定評価基準において、不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、費用の側面に注目した「原価法」、市場の実勢に注目した「取引事例比較法」、および収益性に注目した「収益還元法」の3つに大別されると定められています。これらは「価格の三面性（費用性、市場性、収益性）」に基づく基本的な手法です。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>正しい記述です。原価法において、価格時点（評価の基準となる日）においてその不動産を再調達することを想定した場合に必要とされる適正な原価を「再調達原価」といいます。この再調達原価から、建物の経年劣化などによる減価分を差し引く作業（減価修正）を行うことで、不動産の試算価格である「積算価格」を求めます。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>正しい記述です。取引事例比較法では、原則として対象不動産と同一の「近隣地域」や、それと代替関係が成立する「同一需給圏内の類似地域」から事例を選択します。ただし、それらに対象となる事例が乏しい場合など、必要やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域（周辺地域）から事例を選択することも認められています。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>誤った記述です。収益還元法により求められる「収益価格」は、対象不動産が将来生み出すと期待される「純収益」を還元利回りで還元して算出します。この純収益とは、総収益から「総費用を控除したもの」です。本選択肢は「総費用を控除する前の総収益」を還元するとしている点が誤りです。</p>