1999年度 宅建士試験 問4

<p><strong>選択肢1：</strong>正解です。抵当権者は、抵当不動産の賃料債権に対して「物上代位」（民法第372条・第304条）を行使して差し押さえることができます。この物上代位権の行使にあたっては、目的物である「建物」自体を差し押さえる（競売を申し立てる）ことは要件とされていません。債務の不履行があれば、建物自体の競売開始前であっても、賃料債権を差し押さえることが可能です（判例）。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>誤りです。本肢はかつての「短期賃貸借保護制度」を前提とした記述ですが、同制度は平成15年の民法改正により廃止されました。現在の民法では、抵当権設定登記後に締結された賃貸借は、原則として抵当権者に対抗できません（民法第387条の同意・登記がある場合を除く）。また、仮に更新したとしても、抵当権者に対抗できない以上、本肢のような「3年で終了する」といった法的ルールは存在しません。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>誤りです。抵当権設定登記の後に締結された賃貸借契約の賃借人Cは、抵当権者Bの同意及びその登記（民法第387条）がない限り、Bに対して賃借権を対抗することができません。期間が3年以内かそれ以上かにかかわらず、抵当権が実行（競売）された場合、Cは買受人に対して賃借権を主張できず、原則として明け渡す必要があります（民法第395条の引渡し猶予制度により、買受け時から6か月間の猶予が認められるに留まります）。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>誤りです。抵当権は、抵当権設定登記より後に成立した賃貸借に優先します。賃貸借によって建物の担保価値が下落し、Bが弁済を受けられなくなるおそれがある場合であっても、BがCの賃借権を「3年間認めなければならない」という義務はありません。抵当権者に対抗できない賃貸借であれば、競売によってその賃借権は消滅します。</p>