2000年度 宅建士試験 問39
宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項につ
いて説明をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1建物の貸借の媒介において,当該貸借が借地借家法第38条第1項の定期建
物賃貸借である場合は、貸主がその内容を書面で説明したときでも、定期建物
賃貸借である旨を借主に説明しなければならない。
2建物の売買の媒介において、売主が瑕疵担保責任を負わない旨の定めをする
場合は、その内容について買主に説明しなければならない。
3建物の貸借の媒介において,借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるとき
は、その額及びその目的のほか、当該金銭の授受の時期についても借主に説明
しなければならない。
4建物の売買の媒介において、買主が天災その他不可抗力による損害を負担す
る旨の定めをする場合は、その内容について買主に説明しなければならない。
正解：1
法改正ポイント — 答えが「変わった」重要問題
出題当時（2000年）
肢1 が正解 ✓
現在（本試験の法令）
肢1（結論は同じ）
2020-04-01 民法改正（債権法改正）施行・「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」への呼称変更
何が変わった：民法の「瑕疵担保責任」（旧570条）は、2020年施行の民法改正により「契約不適合責任」（現562条以下）に呼称・条文体系が変更された。ただし宅建業法35条の重要事項説明義務の対象事項（同条1項各号・施行規則）自体に変更はなく、契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）を負わない旨の特約は、旧法下・現行法下いずれでも35条の説明対象には含まれず、37条書面の任意的記載事項のままである。
この問題への影響：肢bは「売主が瑕疵担保責任を負わない旨の定めをする場合は35条の重要事項として説明が必要」としているが、この事項は旧法・現行法いずれでも35条の説明対象に含まれておらず誤りのまま。呼称が「契約不適合責任」に変わった点を除き結論は不変であり、正解肢a（定期建物賃貸借である旨の説明義務）は本改正の影響を受けない。
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解説
正しい。定期建物賃貸借契約においては、貸主は借主に対し、あらかじめ「契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了する」旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません（借地借家法38条）。これとは別に、宅建業者は重要事項説明として、当該貸借が定期建物賃貸借である旨を説明する義務があります（宅建業法35条1項14号、施行規則16条4号の3第1号）。貸主が説明を行ったかどうかにかかわらず、宅建業者はその義務を免れません。
誤り。売主が瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負わない旨の定めは、37条書面（契約書面）の任意的記載事項（定めがある場合に記載すべき事項）ではありますが、35条の重要事項説明として説明すべき事項には含まれていません。
誤り。建物の貸借において、借賃以外に授受される金銭（敷金や礼金など）があるときは、その「額」および「目的」については重要事項として説明しなければなりませんが、「授受の時期」については説明事項に含まれていません（宅建業法35条1項7号）。なお、「授受の時期」は37条書面（契約書面）の記載事項です。
誤り。天災その他不可抗力による損害の負担（危険負担）に関する定めは、37条書面（契約書面）の任意的記載事項（定めがある場合に記載すべき事項）ではありますが、35条の重要事項説明として説明すべき事項には含まれていません。
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