2000年度 宅建士試験 問40

<p><strong>選択肢1：</strong>正しい。宅地建物取引業法第40条第1項では、売主が宅建業者で買主が非業者である場合、目的物の種類又は品質に関する契約不適合責任（瑕疵担保責任）について、その通知期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約を除き、民法（第566条）の規定より買主に不利な特約をしてはならないと定めています。「引渡しから1年間」という特約は民法よりも買主に不利であるため、同条第2項により無効となります。特約が無効となった場合は民法の原則に戻り、買主が「不適合を知った時から1年間」となります。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>誤り。中古住宅（完成物件）の売買において、手付金等の額が代金の10％（本問では500万円）または1,000万円を超える場合には、手付金等の保全措置を講じる必要があります（宅地建物取引業法第41条の2）。保全措置を講じるべき範囲は「受領しようとする手付金等の全額」であり、本肢のように「1/10を超える部分のみ」について措置を講じればよいわけではありません。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>誤り。宅地建物取引業法第47条第3号は、手付金の貸付けその他信用の供与により契約の締結を誘引する行為を禁止しています。手付金の「分割払い」や「後払い」を認めることは、この「信用の供与」に該当し、買主の要求があったとしても禁止行為となります。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>誤り。宅地建物取引業法第38条第1項により、宅建業者が自ら売主となる売買契約において、損害賠償の予定額と違約金の合計額は、代金の2/10（20％）を超えてはなりません。本問では手付金1,000万円が代金5,000万円のちょうど2/10（20％）に相当します。手付金を違約金（違約手付）とする特約がある場合、それだけで法的な上限に達しているため、別途、損害賠償の予定額を定めることはできません（合計額が2/10を超えるため、超える部分が無効となります）。</p>