2001年度 宅建士試験 問29

<p><strong>選択肢1：</strong>鑑定評価に当たっては、案件に即して「原価法、取引事例比較法及び収益還元法」の三手法を「併用」することが原則です。鑑定評価基準において「鑑定評価の各手法を当該案件に即して適切に適用すべきである」とされており、原則として複数の手法を適用し、それぞれの試算価格を比較考量することが求められます。したがって、いずれか1つを適用すればよいとする点は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>正しい。取引事例比較法の定義及び手順として正確な記述です。不動産鑑定評価基準に基づき、適切な取引事例の選択から、事情補正、時点修正、地域要因・個別的要因の比較を経て、比準価格（試算価格）を求める一連のプロセスが正しく説明されています。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>収益還元法は、自用の住宅地であっても賃貸を想定することで適用が可能ですが、学校や公園などの「公共又は公益の目的に供されている不動産」のうち、収益を目的とせず、市場における賃貸の可能性が想定できないものについては適用すべきではないとされています。したがって、「すべての不動産に適用すべき」とする点は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>記述の内容は「実質賃料」に関するものです。実質賃料とは、賃料の種類の如何を問わず、貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価を指します。一方、「支払賃料」とは、各支払時期に支払われるべき「実際の金額」を指し、預り金（敷金・保証金等）の運用益や償却額を含みません。したがって、実質賃料と支払賃料を混同しているため誤りです。</p>