【2001年度宅建士試験問41】宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって,宅地建物取引業者でない買主Bに、建築工事完了前のマンションを価格4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは,同法第41条第1項の規定による手付金等の保全措置をいう。

Question

宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって,宅地建物取引業者でない買主Bに、建築工事完了前のマンションを価格4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは,同法第41条第1項の規定による手付金等の保全措置をいう。

Accepted Answer

選択肢1：正しい。手付金等とは、契約締結日から引渡し前に支払われる代金等のことを指しますが、契約締結前に受領した「申込証拠金」であっても、契約締結後に代金に充当される場合は手付金等に含まれます（宅地建物取引業法第41条第1項）。本問は工事完了前の物件（未完成物件）であり、受領する手付金等の合計額（300万円＋10万円＝310万円）が代金の5％（200万円）を超えているため、充当される申込証拠金についても保全措置を講ずる必要があります。

選択肢2：正しい。銀行等による保全措置（保証委託契約）は、宅建業者が受領した手付金等の返還債務を負うことになった場合に、銀行等がその債務を連帯して保証するものです（宅地建物取引業法第41条第1項第1号）。マンションの譲渡が不可能となり、売主Aが手付金の返還債務を負済ことになった場合、買主Bは連帯保証人である銀行に対し、手付金の全額の返還を請求することができます。

選択肢3：誤り。宅建業者が自ら売主となる場合、手付の授受があれば、相手方が履行に着手するまでは「買主は手付を放棄し、売主は倍額を現実に提供して」契約を解除できる（解約手付）とする規定があり、これに反する特約で買主に不利なものは無効となります（宅地建物取引業法第39条第2項・3項）。本肢の特約は、売主Aが解除する際に手付の倍額ではなく「全額（等倍）」を返還すれば済むとしており、買主Bにとって不利な特約であるため、宅建業法上認められません。

選択肢4：正しい。手付金等には、契約締結時に支払う手付金だけでなく、契約締結後かつ引渡し前に支払われる中間金も含まれます。未完成物件において、既に受領した額と新たに受領しようとする額の合計が代金の5％（4,000万円×0.05＝200万円）を超える場合には、保全措置を講じた後でなければその金銭を受領できません（宅地建物取引業法第41条第1項）。本問では手付金300万円の受領時点で既に5％を超えているため、次の中間金100万円を受領する際にも保全措置を講ずる必要があります。