2001年度 宅建士試験 問9

不正解：民法第622条の2第2項により、賃借人（A）は、賃貸人（B）に対して敷金を債務の弁済に充てる（相殺する）よう請求することはできないと定められています。たとえ賃貸人の返済能力に不安が生じた場合であっても、敷金返還請求権の弁済期（建物の明渡し時）が到来していない以上、賃借人側から賃料と相殺することはできません。

不正解：敷金返還請求権は、将来発生する金銭債権であり、原則として譲渡や担保（質権の設定など）の目的とすることができます。判例においても、賃貸借契約から生じる将来の債権を担保提供することは認められており、Bの承諾の有無にかかわらず「不可分で担保提供できない」とする本肢は誤りです。

不正解：建物明渡債務と敷金返還債務は、同時履行の関係にはありません。民法第622条の2第1項第1号および判例により、賃借人の「建物明渡し」が敷金返還請求権の発生要件（先履行義務）とされています。したがって、Aは敷金の支払と引換えにのみ建物を明け渡すと主張（同時履行の抗弁）することはできません。

正解：敷金は、賃貸借契約に基づいて生じる賃借人の一切の金銭債務を担保するものです（民法第622条の2第1項）。この担保の範囲には、契約期間中の「未払賃料」だけでなく、契約終了後から明渡しが完了するまでの間に発生する「賃料相当損害金（不当利得）」も含まれます。したがって、賃貸人Bはこれらを当然に敷金から控除することができます。