【2002年度宅建士試験問9】Aが、Bに建物を売却し、代金受領と引換えに建物を引き渡した後に、Bがこの建物に隠れた瑕疵があることを発見したが、売主の瑕疵担保責任についての特約はない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

Question

Aが、Bに建物を売却し、代金受領と引換えに建物を引き渡した後に、Bがこの建物に隠れた瑕疵があることを発見したが、売主の瑕疵担保責任についての特約はない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

Accepted Answer

選択肢1：誤り。売主の契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）は、売主の「無過失責任」とされています。したがって、買主Bが売主Aに対して、追完請求、代金減額請求、契約解除、損害賠償といった権利を主張するために、その瑕疵が「Aの責めに帰すべき事由（過失など）」によって生じたことを証明する必要はありません。損害賠償については民法第415条（債務不履行）の規定が準用されますが、契約不適合責任としての基本原則は無過失責任であるため、「証明した場合に限り」とする本肢は誤りです。

選択肢2：正しい。買主は、瑕疵（契約の内容との不適合）がある場合、損害賠償の請求と契約の解除をあわせて行うことも、それぞれ独立して行うこともできます（民法第564条）。したがって、不適合が軽微であるために契約の解除が認められない場合であっても、その瑕疵によって損害が生じているのであれば、売主Aに対して損害賠償を請求することが可能です。

選択肢3：正しい。民法第566条により、売買の目的物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合、買主がその不適合を「知った時から1年以内」にその旨を売主に通知しなければ、原則としてその不適合を理由とした権利（追完請求、代金減額請求、損害賠償、解除）を行使することができなくなります。本肢はこの期間制限について述べており、正しい記述です。

選択肢4：正しい。民法の一般原則（第541条ただし書）および契約不適合責任の解釈により、債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして「軽微」であるときは、契約の解除をすることができません。つまり、建物の瑕疵が、その売買契約を締結した目的を達成できないほど重大である場合に限り、買主Bは契約を解除することができます。これは旧法下の「隠れた瑕疵」の規定から続く基本的な考え方です。