【2003年度宅建士試験問11】借主Aは,B所有の建物について貸主Bとの間で賃貸借契約を締結し,敷
金として賃料2ヵ月分に相当する金額をBに対して支払ったが、当該敷金について
Bによる賃料債権への充当はされていない。この場合、民法の規定及び判例によれ
ば、次の記述のうち正しいものはどれか。

Question

借主Aは,B所有の建物について貸主Bとの間で賃貸借契約を締結し,敷
金として賃料2ヵ月分に相当する金額をBに対して支払ったが、当該敷金について
Bによる賃料債権への充当はされていない。この場合、民法の規定及び判例によれ
ば、次の記述のうち正しいものはどれか。

Accepted Answer

選択肢1：誤り。判例および民法第622条の2第1項1号によれば、敷金返還請求権は「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」に発生します。つまり、建物の明渡しが先、敷金の返還が後という関係（先履行義務）であり、両者は同時履行の関係には立ちません。したがって、Aは敷金の返還を理由に明渡しを拒むことはできません。

選択肢2：正しい。民法第605条の2第4項により、不動産が譲渡され、賃貸人たる地位が譲受人に移転したときは、敷金の返還に係る債務は当然に譲受人が承継すると規定されています。本肢ではCが賃貸人の地位を承継しているため、敷金に関する権利義務も当然にCに承継されます。

選択肢3：誤り。賃借権が譲渡された場合、特段の合意がない限り、旧賃借人（A）の敷金に関する権利義務は新賃借人（D）に承継されません（判例）。敷金は、特定の賃借人の債務を担保するためのものであるため、賃借人が入れ替わる場合には、原則として旧賃借人への返還と、新賃借人による新たな差し入れが行われることになります。

選択肢4：誤り。賃貸借契約が「終了した後」に建物が譲渡された場合、賃貸人たる地位の承継に関する規定（民法第605条の2）は適用されません。契約が終了している以上、Bが負っている敷金返還債務は具体的な金銭債務として確定しており、BとEの間で承継の合意をしたとしても、賃借人Aの承諾がない限り、当然にEに承継されるわけではありません。