2003年度 宅建士試験 問41

<p><strong>選択肢1：</strong>正解。宅建業法39条2項・3項により、自ら売主となる宅建業者は、買主に不利な手付解除の特約をしてはならないとされています。本問では手付金が500万円であるため、民法の原則（同法557条1項）では「買主は500万円を放棄」「売主は1,000万円を償還」して解除できます。特約で買主の放棄額を「250万円」とすることは、法定の500万円より少額で済むため買主に有利であり、有効な定めとなります。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>誤り。宅建業法38条1項により、損害賠償の予定額や違約金を定める場合は代金の2割（700万円）を超えることが制限されていますが、これらは「特約で定める場合」の制限です。損害賠償額の予定等の定めがない場合には、この2割制限は適用されず、民法の規定に基づき、相手方に生じた実際の損害額を請求することになります。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>誤り。中古住宅（完成物件）の場合、宅建業者は受領する手付金等の額が代金の10％（本問では350万円）を超える場合、受領「前」に保全措置を講じなければなりません（宅建業法41条の2第1項）。本問の手付金500万円は350万円を超えているため保全措置が必要ですが、「受領後直ちに」ではなく「受領前」に行う必要があるため、本肢は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>誤り。宅建業法40条により、瑕疵担保責任（契約不適合責任）について、通知期間を「引渡しの日から2年以上」とする場合を除き、民法より買主に不利な特約は無効となります。「引渡しの日から1年」とする特約は無効ですが、その場合、期間の定めがないものとして「民法の規定（不適合を知った時から1年以内）」が適用されることになり、当然に「引渡しの日から2年」となるわけではありません。</p>