2004年度 宅建士試験 問13

<p><strong>選択肢1：</strong>正しい。民法第613条第1項により、賃借人が適法に建物を転貸したときは、転借人Cは賃貸人Aに対して直接に義務を負います。その義務の範囲は、賃貸借契約（AB間：20万円）と転貸借契約（BC間：10万円）の賃料額のうち、いずれか低い方の金額が限度となります。したがって、CはAに対し月10万円の範囲で直接に支払義務を負います。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>正しい。借地借家法第34条第1項により、建物の賃貸借が期間の満了または解約の申入れによって終了する場合、賃貸人Aは転借人Cに対してその旨を通知しなければ、その終了をCに対抗することができません。なお、通知をした場合は、通知から6カ月を経過することによって転貸借が終了します（同条2項）。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>正しい。民法第613条第3項により、適法な転貸借がある場合に、賃貸人と賃借人が賃貸借契約を「合意解除」しても、賃貸人はその解除を転借人に対抗することができません。ただし、判例によれば、転借人に賃貸人に対する背信的行為（不信な行為）があるなど特段の事情がある場合には、賃貸人は転借人に対して明渡しを請求できるとされています。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>誤り。賃借人Bの賃料不払い（債務不履行）を理由に賃貸人Aが賃貸借契約を解除する場合、Aは転借人Cに対して通知等を行って賃料を代位弁済する機会を与える必要はありません（最高裁判決昭37.3.29）。債務不履行解除の場合、賃貸人は転借人に催告することなく、解除をもって転借人に対抗することができます。また、民法第613条第3項但書においても、解除当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、合意解除であっても転借人に対抗できる旨が規定されています。</p>