2004年度 宅建士試験 問14

<p><strong>選択肢1：</strong>正しい。最高裁判所の判例（最判平15.10.21）によれば、建物が完成した時を始期とする建物賃貸借契約において、建物建築中に経済事情の変動が生じて賃料が不相当となった場合には、実際の使用収益を開始する前であっても、借地借家法第32条第1項に基づく賃料減額請求権を行使することができるとされています。同条項が「契約の条件にかかわらず」増減請求を認めている趣旨から、契約が有効に成立していれば、引渡し前であっても同条の適用があるというのが判例の立場です。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>誤り。最高裁判所の判例（最判平15.10.21）によれば、サブリース契約（転貸を目的とした建物賃貸借契約）であっても、借地借家法第32条第1項の規定が適用されます。契約の性質が事業用であっても、建物の賃貸借契約である以上、経済事情の変動によって賃料が不相当となった場合には、借主は賃料減額請求を行うことができます。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>誤り。賃料増減請求権は、請求の意思表示が相手方に到達した時に効力が発生する「形成権」です。協議が調わず裁判となった場合、裁判の確定によって「請求時」に遡ってその効力が生じます。したがって、本肢のように「裁判の確定時点から将来に向かって」減額されるのではなく、減額請求をした時点から減額の効果が発生するため、誤りです。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>誤り。賃料増額請求を受けた借主は、増額を正当とする裁判が確定するまでは「相当と認める額」を支払えば足ります（借地借家法第32条第2項）。「貸主Aの請求額」を支払う義務はありません。なお、裁判確定後に既払額が正当な賃料額を超えていた場合、貸主が超過額に「年1割の利息」を付して返還するという規定（同条第3項）自体は正しいですが、支払額に関する記述が誤りです。</p>