【2004年度宅建士試験問29】不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、
正しいものはどれか。
1 不動産鑑定評価基準にいう「特定価格」とは、市場性を有する不動産につい
て、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下,正常価格の前提とな
る諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格を
いう。
2 鑑定評価は,対象不動産の現況を所与の条件としなければならず、依頼目的
に応じて想定上の条件を付すことはできない。
3 鑑定評価に当たって必要とされる取引事例は,当該事例に係る取引の事情が
正常なものでなければならず、特殊な事情の事例を補正して用いることはでき
ない。
4 収益還元法は,対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現
在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるた
め,自用の住宅地には適用することはできない。

Question

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、
正しいものはどれか。
1 不動産鑑定評価基準にいう「特定価格」とは、市場性を有する不動産につい
て、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下,正常価格の前提とな
る諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格を
いう。
2 鑑定評価は,対象不動産の現況を所与の条件としなければならず、依頼目的
に応じて想定上の条件を付すことはできない。
3 鑑定評価に当たって必要とされる取引事例は,当該事例に係る取引の事情が
正常なものでなければならず、特殊な事情の事例を補正して用いることはでき
ない。
4 収益還元法は,対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現
在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるた
め,自用の住宅地には適用することはできない。

Accepted Answer

選択肢1：正しい。不動産鑑定評価基準によれば、「特定価格」とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。具体例としては、資産の流動化に関する法律に基づく評価などがこれに該当します。

選択肢2：誤り。鑑定評価にあたっては、依頼目的に応じ、実現性や合法性がある場合には「想定上の条件」を付すことができます。必ずしも対象不動産の現況をそのまま前提としなければならないわけではなく、例えば「建物がある土地を更地として評価する」といった想定も可能です。

選択肢3：誤り。取引事例に特殊な事情（親族間売買や売り急ぎ、買い進みなど）が介在している場合であっても、それらの影響を適切に排除・補正（事情補正）できるのであれば、その事例を鑑定評価のために用いることができます。

選択肢4：誤り。収益還元法は、賃貸用の不動産だけでなく、自用の住宅地であっても、その不動産を賃貸に供した場合に得られるであろう純収益（想定賃料）を求めることにより適用が可能です。不動産鑑定評価基準では、文化財など収益性を有しない不動産を除き、原則として全ての不動産について収益還元法を適用すべきとされています。