【2004年度宅建士試験問41】宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が売主B（消費税課税事業者）からB所有の土地付建物の媒介依頼を受け、買主Cとの間で売買契約を成立させた場合、AがBから受領できる報酬の限度額（消費税額及び地方消費税額を含む。）は、次のうちどれか。なお、土地付建物の代金は5,100万円（消費税額及び地方消費税額を合算した額100万円を含む。）とする。

Question

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が売主B（消費税課税事業者）からB所有の土地付建物の媒介依頼を受け、買主Cとの間で売買契約を成立させた場合、AがBから受領できる報酬の限度額（消費税額及び地方消費税額を含む。）は、次のうちどれか。なお、土地付建物の代金は5,100万円（消費税額及び地方消費税額を合算した額100万円を含む。）とする。

Accepted Answer

選択肢1：本肢は、報酬の税抜額（1,560,000円）をそのまま回答したものです。報酬の計算基礎となる代金は、税込価格5,100万円から建物消費税100万円を差し引いた5,000万円となります。これに速算式を適用すると「5,000万円 × 3％＋ 6万円＝ 1,560,000円」となりますが、宅地建物取引業者が消費税課税事業者である場合、この額に消費税等相当額を加算して受領することができます（宅地建物取引業法第46条、報酬告示）。業者Aは課税事業者であるため、消費税を加算した額が限度額となり、本肢は誤りです。

選択肢2：本肢は、消費税を含む売買代金5,100万円をそのまま報酬計算の基礎として算出した金額（5,100万円 × 3％＋ 6万円＝ 1,590,000円）です。媒介報酬の計算基礎となる代金は、建物に係る消費税額を含まない価額（税抜価格）としなければなりません（消費税法第28条、報酬告示）。本問では5,100万円から建物消費税100万円を差し引いた5,000万円を基礎として計算すべきであるため、基礎となる代金の算出方法が誤っています。

選択肢3：これが正解です。報酬限度額の算出手順は以下の通りです。①報酬計算の基礎となる代金を算出：土地は非課税、建物は課税対象であるため、代金総額5,100万円から建物の消費税額100万円を差し引いた5,000万円が税抜価格となります。②税抜の報酬限度額を算出：速算式（代金が400万円超の場合）を用いて「5,000万円 × 3％＋ 6万円＝ 1,560,000円」となります。③消費税を加算：業者Aは課税事業者であるため、これに消費税（本問の選択肢の設定では5％）を加算します。「1,560,000円 × 1.05 ＝ 1,638,000円」となります（宅地建物取引業法第46条）。※現在の税率は10％ですが、問題の数値設定に従うと本肢が正解となります。

選択肢4：本肢は、誤って税込価格5,100万円を計算基礎とした額（159万円）に、さらに消費税を加算した金額（159万円 × 1.05 ＝ 1,669,500円）です。選択肢2と同様に、報酬計算の基礎となる代金から建物消費税額を控除していない点、および消費税が含まれた額を基礎にさらに消費税を加算している点で、宅地建物取引業法第46条に基づく報酬告示の規定に違反しており誤りです。