2004年度 宅建士試験 問9

<p><strong>選択肢1：</strong>正解。民法545条1項ただし書では、契約の解除は「第三者の権利を害することはできない」と規定されています。判例によれば、解除前に現れた第三者が不動産上の権利について登記を備えている場合、その第三者は保護されます。本肢において、債権者CはAが解除をする前に甲建物に抵当権を設定し、その登記も完了させているため、解除によって権利を失わない「第三者」に該当します。したがって、AはCに対して抵当権の消滅を主張することができず、記述は正しいです。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>誤り。民法545条1項ただし書の「第三者」には、解除前に目的物を賃借し、対抗要件（建物の引渡し）を備えた賃借人も含まれます（判例）。DはAによる解除前に甲建物の賃貸借契約を締結し、引渡しも受けて対抗要件を備えているため、保護される第三者に該当します。したがって、AはDに対して賃借権の消滅を主張することができず、「主張できる」とする本肢は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>誤り。民法545条1項ただし書により保護される第三者となるためには、原則として不動産登記を備えている必要があります。債権者Eは、解除前に抵当権設定契約を締結していますが、登記を備えていないため、Aの解除による遡及効（所有権の復帰）に対抗できません。ただし、本肢の「BE間の抵当権設定契約は無効となり」という記述は誤りです。契約自体はB・E間で有効に成立していますが、登記がないためにAに権利を主張（対抗）できないだけであり、当然に「無効」になるわけではありません。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>誤り。解除後から登記の抹消（所有権の復帰登記）までの間に現れた第三者との関係は、民法177条の対抗問題（先に登記を備えた方が勝つ）として処理されます（判例）。解除によって所有権を取り戻したAと、解除後にBから賃借権を取得したFは、二重譲渡と同様の関係に立ちます。Fは建物の引渡しを受けて賃借権の対抗要件を備えているため、Aが所有権移転登記を抹消（またはAへの復帰登記）する前にFが引渡しを受けた場合、AはFに対して賃借権の消滅を主張できません。</p>