2005年度 宅建士試験 問29

<p><strong>選択肢1：</strong>正しい。不動産鑑定評価基準において、正常価格とは「市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格」と定義されています。鑑定評価によって求める価格は、原則としてこの正常価格です。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>正しい。特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件（一般的・標準的な公開市場の条件）を満たさない場合に、その目的に応じた適切な価値を表示する価格をいいます。「資産の流動化に関する法律」に基づく評価で投資家に示すための投資採算価値を求める場合は、この特定価格として求めなければならないとされています。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>誤り。取引事例比較法における取引事例は、「近隣地域」に存するものだけでなく、その周辺の「類似地域」や、同一需給圏内の他の地域（同一需給圏内の類似地域等）から選択することも可能です。事例を近隣地域以外から選択した場合には、別途「地域要因の比較」を行う必要があります。したがって、地域要因の比較を不要とするために近隣地域の事例に限定しなければならないという規定はありません。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>正しい。収益還元法には、一期間の純収益を還元利回りで割る「直接還元法」と、連続する複数の期間の純収益と期間満了時の売却価格を割り引いて合計する「DCF法」があります。特に不動産の証券化に係る鑑定評価においては、投資判断のための詳細な説明が求められるため、DCF法の適用を原則としています。</p>