2005年度 宅建士試験 問42

<p><strong>選択肢1：</strong>本肢は宅建業法に違反しません。完成物件（造成工事完了済み）の売買において、宅建業者が受領する「手付金等」の合計額が、代金の10％以下かつ1,000万円以下である場合は、保全措置を講じる必要がありません（宅建業法41条の2第1項）。本問では代金4,000万円の10％は400万円であり、受領した手付金がちょうど400万円（10％ちょうど）であれば、保全措置を講じなくても法に抵触しません。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>本肢は宅建業法に違反します。手付金等の保全措置が必要となる金額（完成物件では代金の10％超または1,000万円超）に達する場合、その「全額」について保全措置を講じなければなりません。本問では、手付金100万円と中間金600万円の合計額が700万円となり、代金の10％（400万円）を超えるため、中間金を受領する前に、既に受領済みの手付金を含めた合計700万円全額に対して保全措置を講じる必要があります。中間金のみを対象とする措置では不十分です（宅建業法41条の2第1項）。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>本肢は宅建業法に違反します。宅建業者が自ら売主となる売買契約において、種類または品質に関する契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を負う期間について、民法の規定（通知期間：知った時から1年）より買主に不利な特約は禁止されています。唯一の例外は「引渡しの日から2年以上」とする特約です。本肢のように「売買契約を締結してから2年間」とする特約は、引渡しの日から起算する場合よりも期間が短くなるのが通常であり、買主に不利な特約として無効となります（宅建業法40条）。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>本肢は宅建業法に違反します。民法の契約不適合責任（追完請求、代金減額請求、解除等）は、売主の過失の有無を問わない「無過失責任」です（損害賠償については過失が必要ですが、責任全体としては無過失責任の側面が強い）。「Aの責めに帰すものでない（過失がない）ときは、責任を負わない」という特約は、民法の規定よりも買主に不利な特約に該当するため、無効となります（宅建業法40条）。</p>