2005年度 宅建士試験 問43

<p><strong>選択肢1：</strong>宅地建物取引業者間の取引においては、宅地建物取引業法第78条第2項により、同法第38条（損害賠償額の予定等の制限）の規定は適用されません。そのため、当事者間の合意があれば、民法第420条第1項に基づき、販売価額の2割を超える損害賠償額の予定を定めることも可能です。したがって、損害賠償額の予定を1,200万円とする特約は有効であり、「無効である」とする本肢は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者が買主となる場合、損害賠償額の予定と違約金の合計額は、代金の額の10分の2（本問では600万円）を超えてはなりません（宅地建物取引業法第38条第1項）。これを超える特約を定めた場合、その超える部分が無効となります。したがって、1,200万円とする特約を有効に定めることはできず、本肢は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>宅地建物取引業者間の取引には宅地建物取引業法第38条の制限が適用されないため、民法の規定に従います。損害賠償額の予定をしていない場合、債務不履行があったときは、債権者は実際に生じた損害を立証することで、その賠償を請求することができます（民法第415条第1項）。したがって、実際に生じた損害額1,000万円を立証して請求できるとする本肢は正しいです。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>宅地建物取引業者が自ら売主となり、業者でない買主と契約を締結する場合、損害賠償額の予定と違約金の合計額は代金の額の10分の2（600万円）までに制限されます（宅地建物取引業法第38条第1項）。この限度額を超える特約を定めた場合、その「超える部分」が無効となりますが、限度額である600万円までの部分は有効です。本肢は「すべて無効」としているため誤りです。</p>