2006年度 宅建士試験 問13

<p><strong>選択肢1：</strong>前半の記述は、建物所有を目的とする土地の賃貸借であり、借地借家法が適用されます。存続期間を30年以上（35年）とする場合、公正証書でなくともその期間は有効です（借地借家法3条）。一方、後半の駐車場用地としての利用は建物所有を目的としないため、借地借家法ではなく民法が適用されます。民法第604条第1項により、賃貸借の存続期間は50年を超えない範囲で自由に定めることができるため、35年とした場合はその期間が有効となります。「期間を定めなかったものとみなされる」という点は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>前半の催し物会場のような一時使用目的の借地権には、更新に関する借地借家法の規定が適用されないため、更新しない特約は有効です（借地借家法25条）。後半の居住用賃貸マンションは「専ら事業の用」に供する建物に含まれないため、事業用定期借地権（借地借家法23条）を設定できません。また、一般定期借地権（同法22条）とするには期間を50年以上とする必要があるため、15年で更新しない特約を定めても、借地人に不利な特約として無効になります（同法9条）。したがって、この記述は正しいです。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>甲土地の賃貸借契約の場合、事業用定期借地権（借地借家法23条2項）を利用すれば、10年以上30年未満の期間（20年）を定め、公正証書で契約することで更新なく終了させることができます。また、Aが建物を建ててBに貸す場合、定期建物賃貸借（同法38条）を利用すれば、期間を20年とし、書面による契約と事前説明を行うことで、更新なく契約を終了させることができます。したがって、この記述は正しいです。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>Bが賃借権を第三者Cに対抗するためには、土地賃借権の登記（民法605条）か、土地の上にBの名義で登記された建物を所有していること（借地借家法10条1項）が必要です。契約が公正証書で作成されていても、それ自体に対抗力はありません。また、民法581条2項（買戻しの特約）のような特別な事情がある場合も含め、対抗要件を備えていなければCに賃借権を主張できないため、「対抗することができない場合がある」という記述は正しいです。</p>