2007年度 宅建士試験 問11

<p><strong>選択肢1：</strong>正しい。民法第572条の規定により、売主は瑕疵（契約不適合）があることを知りながら買主に告げなかった事実については、たとえ瑕疵担保責任を免れる特約（免責特約）を結んでいたとしても、その責任を免れることはできません。また、宅建業法第40条第1項により、民法の規定よりも買主に不利な特約は無効となりますが、本肢のような「知りながら告げなかった瑕疵」については特約の有無にかかわらず責任を負うことになります。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>誤り。瑕疵担保責任（契約不適合責任）において、その瑕疵が「売買契約をした目的を達成することができない」ほど重大でない場合であっても、売主は責任を免れるわけではありません。契約の解除こそできませんが、買主は売主に対して損害賠償の請求や、修補（修理）の請求をすることが可能です。したがって、「瑕疵担保責任を負わない」とする本肢は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>正しい。瑕疵担保責任（隠れた瑕疵）における「隠れた」とは、買主が取引において通常要求される程度の注意力を払っても発見できないこと、すなわち「善意無過失」であることを意味します。買主が契約時に瑕疵があることを知っていた（悪意）場合や、不注意によって瑕疵に気付かなかった（有過失）場合には、売主は瑕疵担保責任を負いません。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>正しい。売主が宅建業者であっても、瑕疵担保責任（契約不適合責任）の期間について特約を設けていない場合は、原則として民法の規定が適用されます。民法（第566条）では、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければ、責任を追及できないとされています。なお、宅建業法第40条は「引渡しの日から2年以上」とする特約を認めていますが、特約がない場合はこの民法の原則どおり「知ってから1年以内」となります。</p>